Cuando en Colombia se habla de remate judicial de una vivienda quiere decir que se está vendiendo un bien inmueble bajo el modelo de subasta, es decir, que es rematado por debajo del valor del avaluó. Esto sucede cuando un deudor puso en calidad de prenda el inmueble al momento de solicitar un préstamo y no ha cumplido debidamente con los pagos acordados, lo cual como consecuencia es que el acreedor solicite el embargo de dicha vivienda.
En Colombia se rigen por el Código General del Proceso los remates judiciales y el Juez Civil es el encargado de: fijar la fecha, la hora, las características de la vivienda, su avalúo catastral y el valor por el cual se va a realizar el remate; luego, de establecer todas las condiciones se continúa con la publicación en algún medio masivo.
Normalmente las viviendas son rematadas a un 70% por debajo del valor total de la vivienda, lo cuál es una muy buena opción de compra para aquellas personas que quieren adquirir una vivienda propia y tienen un presupuesto un poco limitado.
Es importante resaltar que para participar como ofertante en una subasta de un apartamento o casa se deben cumplir con varios requisitos tanto para ingresar a la subasta, como al momento de hacer el pago total del inmueble.
En el mercado de los remates se pueden encontrar varios tipos y precios de viviendas, que oscilan desde los 50 hasta los 1.000 millones de pesos, y como es un proceso público, cualquier persona que cumpla los requisitos y tenga el dinero en efectivo puede participar.
Estos son los pasos que se deben tener en cuenta al momento de estar interesado en comprar en un remate judicial:
- Escoger una vivienda: Todas las viviendas que van a ser rematados por ley deben primero ser publicados en páginas para que todas las personas estén enteradas; se recomienda revisar cuáles son de su mayor interés y cuáles están a su alcance económico.
- Afiliarse a las páginas que ofrecen los remates judiciales: las personas que están interesadas en ofertar en un remate judicial, pueden inscribirse en las páginas donde se encuentran todas las ofertar y así revisar toda la información de la propiedad que va a estar en remate. La información que puede encontrar es: La dirección de la vivienda, el lugar, la hora y día del remate, el avalúo comercial, el valor por el cuál el juez decidió hacer el remate y otros datos que aportan información al comprador.
- Visitar la vivienda: Cuando se va a hacer una compra de vivienda por medio de subasta no es posible conocer el estado de la vivienda por dentro, sin embargo, se aconseja que se conozca la ubicación real de ella, como es el barrio donde está, en qué estado se encuentra la vivienda por fuera, también ver si al momento del remate judicial está ocupada o no y cuál es el valor actual en el avalúo comercial; de esta manera se puede en la subasta establecer un valor a ofertar al momento de la puja.
- Cumplir con los requisitos del banco, juzgado o notaría: se debe tener en cuenta las condiciones que se deben cumplir al momento de participar en una subasta, ya que algunas entidades exigen un anticipo para participar en el remate, por eso, se debe conocer bien los requisitos de cada entidad para no tener ningún problema al momento de la subasta.
- Asesorarse de un abogado: se debe tener en cuenta que es de suma importancia estar asesorado por un abogado especializado, ya que ellos tienen el pleno conocimiento de como se debe proceder de manera legal en un remate de vivienda, que proceso se debe seguir y como proceder al momento de haber comprado en una subasta un bien inmueble.
¿Cómo es el proceso de un remate judicial de vivienda?
Basados en el artículo 452 del Código General del Proceso, en el que se habla del proceso que se realiza en la audiencia de remate, podemos decir que: luego de que se fija día y hora para realizar la diligencia de remate, la persona encargada o el secretario inicia el proceso anunciando cuantos sobres se han recibido con anterioridad y le manifiesta a las personas que se encuentran presentes que pueden hacer sus ofertas en sobre cerrado dentro de la hora que se estipuló para la diligencia. El sobre donde se hace la oferta debe contener: De cuánto es la oferta suscrita, quién ofertó y demás requisitos impuestos por el juzgado.
Después de haber transcurrido una hora desde el inicia de la audiencia, el juez se encargará de abrir los sobres y dará a conocer las ofertas que cumplan con todos los requisitos; cuando haya algún empate entre dos o más ofertantes, el juez los invitará para que incrementen sus ofertas y así adjudicar al mejor postor; si ningún postor aumenta la oferta la vivienda se le adjudicará al que haya primero ofertado.
Después de adjudicar la vivienda, el juez o la persona encargada de la diligencia ordenará hacer la devolución de las sumas de dinero depositadas en el Banco Agrario de los demás participantes.
Finalizando la diligencia se realiza un acta, donde se consta de todo lo que pasó en el remate de la vivienda, esta debe llevar:
- Fecha y hora en que se realizó la diligencia.
- Se debe designar las partes del proceso.
- Se debe indicar quienes fueron los dos mejores ofertantes y cuál fue la oferta que hizo cada uno de ellos.
- Se debe agregar cuál fue la vivienda rematada y cuál es su procedencia.
- El precio por el cuál se remató la vivienda.
Y si es el caso, se debe agregar en el acta que la diligencia queda desierta por falta de postores en ella.
Finalmente, el beneficiario del remate tendrá que pagar el dinero que hace falta y así el juez imparte una aprobación del remate de la vivienda y cancela las medidas cautelaras impuestas, para proceder con el registro del propietario y hacer entrega de la misma.
